VastgoedCrowdfunding

Alles nog even op een rijtje!

Vastgoedcrowdfunding
Bij vastgoedcrowdfunding investeert een belegger geld in specifieke vastgoedprojecten via een online platform. Meerdere beleggers leggen samen geld in, waarmee een vastgoedeigenaar of projectontwikkelaar een pand kan financieren, aankopen of ontwikkelen.

Als belegger investeert u dus niet in een fonds of beursgenoteerd product, maar in een concreet project. De juridische en fiscale uitwerking verschilt echter sterk per structuur.

Vormen van vastgoedcrowdfunding

Leningen voor vastgoedfinanciering
Beleggers verstrekken gezamenlijk een lening aan een vastgoedeigenaar of ontwikkelaar. In ruil daarvoor ontvangt u:

  • Periodiek rente (bijvoorbeeld per kwartaal of jaar)
  • Aan het einde van de looptijd uw ingelegde bedrag terug

U heeft geen eigendom van het vastgoed, maar een vordering op de geldnemer.

Fiscaal:
Deze investering valt in de regel in box 3 (vermogen). De ontvangen rente maakt onderdeel uit van het rendement. In het toekomstige box 3-stelsel wordt belasting geheven over het werkelijke rendement (rente minus eventuele kosten, voor zover aftrekbaar binnen de wettelijke kaders).

Participatie in vastgoed (aandelen- of participatiemodel)
Bij deze vorm investeren beleggers niet via een lening, maar verkrijgen zij een belang in een vastgoedstructuur. Dit kan juridisch op verschillende manieren worden vormgegeven, bijvoorbeeld:

  • Het verkrijgen van aandelen in een BV die het vastgoed bezit
  • Deelname in een samenwerkingsverband, zoals een vennootschap onder firma (VOF) of commanditaire vennootschap (CV)
  • In sommige gevallen direct mede-eigendom van het vastgoed (hoewel dit in crowdfundingstructuren minder gebruikelijk is)

Het is daarom nauwkeuriger om te spreken van het verwerven van een economisch en/of juridisch belang in het project, in plaats van simpelweg “mede-eigenaarschap”.

Het rendement kan bestaan uit:

  • Huurinkomsten tijdens de looptijd
  • Een mogelijke waardestijging bij verkoop van het vastgoed

Fiscaal:
De fiscale behandeling hangt sterk af van de gekozen structuur:

  • Bij een passief belang (bijvoorbeeld aandelen of een commanditair belang) valt de investering doorgaans in box 3
  • Indien sprake is van actieve betrokkenheid of meer dan normaal vermogensbeheer, kan belastingheffing in box 1 aan de orde zijn
  • Bij directe of indirecte verkoop van vastgoed wordt in het nieuwe box 3-stelsel de gerealiseerde waardestijging belast (zie ook het onderdeel Toekomst)

Projectontwikkeling via crowdfunding
Bij deze vorm wordt kapitaal opgehaald voor de (her)ontwikkeling van vastgoed, zoals nieuwbouw of renovatie.

De juridische vorm kan verschillen:

  • Een (achtergestelde) geldlening met een hogere risico-opslag
  • Of een participatie/belang in een ontwikkelingsproject (bijvoorbeeld via een BV, VOF of CV)

Na afronding en verkoop van het project ontvangen beleggers:

  • Hun oorspronkelijke investering
  • Vaak aangevuld met een winstvergoeding

Deze vorm kent doorgaans het hoogste risico, maar ook het hoogste potentiële rendement.

Fiscaal:

  • Bij een lening: doorgaans box 3
  • Bij een participatie: afhankelijk van de mate van betrokkenheid en structuur, box 3 of mogelijk box 1
  • Met name bij projectontwikkeling kan sneller sprake zijn van meer dan normaal vermogensbeheer, waardoor box 1-heffing relevant kan worden

Daarnaast spelen hier ook belangrijke juridische aspecten, zoals de vastlegging van rechten, aansprakelijkheid en zeggenschap.

Kenmerken

  • Lage instap
    Vaak kunt u deelnemen vanaf €100 tot €5.000 per project
  • Relatief hoge opbrengst
    De verwachte opbrengst ligt vaak tussen de 6% en 10% per jaar
  • Beperkte looptijd
    Meestal 1 tot 5 jaar, afhankelijk van het project

Voordelen

  • Toegankelijk voor kleinere beleggers
  • Direct inzicht in het project waarin u investeert
  • Kortere looptijden dan traditioneel vastgoed

Nadelen

  • Hoger risico (vertraging, tegenvallende opbrengst)
  • Afhankelijkheid van platform en ontwikkelaar
  • Beperkte verhandelbaarheid (tussentijds uitstappen vaak niet mogelijk)
  • Fiscale en juridische complexiteit, afhankelijk van de gekozen structuur

Voor wie geschikt?

Vastgoedcrowdfunding is met name geschikt voor beleggers die:

  • Projectmatig willen investeren
  • Bereid zijn meer risico te nemen voor een mogelijk hoger rendement
  • Met kleinere bedragen willen spreiden over meerdere projecten
  • Zich bewust zijn van de juridische én fiscale verschillen per structuur en zich hier goed in verdiepen